Как инвестировать в недвижимость

3 мин на чтение

Вам нужно понимать, что инвестирование в НЕДВИЖИМОСТЬ делиться на ДВА варианта: либо через Фондовый рынок, либо самостоятельно money

В предыдущей статье я рассказаывал про то, зачем инвестируют в недвижимость. А в этой статье вы узнаете как инвестировать в недвижимость!

Есть два основных способа… Но давайте по порядку. Большинство из читателей этого блога имеют ложное представление о том, как чаще всего происходит инвестирование в недвижимость. Скорее всего, ваше сознание рисует красочную картину покупки ЖИЛОЙ, либо КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости в собственность для последующей сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене. Я угадал?

Долгое время моя картина мира была такой же. Однако она ложная. Да, действительно отдельные люди или компании могут купить целый ОБЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ (жилой или коммерческой) для того, чтоб получать с него профит.

Но задумайтесь, как построить сеть отелей или торговый центр по такой схеме. Насколько это реально? Кто может собрать такие гигантские деньги? Кто будет управлять стройкой и сдачей в аренду?

money

Большой торговый центр или отель легко может стоить 0.1-1 ЯРД долларов США. Да, там хороший возврат инвестиций (ROI) за счет сдачи в аренду, но где взять такие деньги и как организовать такое строительство? Неподъёмно!

Тем не менее, большинство самых прибыльных метров построено именно так…. Кто эти «супер-инвесторы» которые могут позволить подобные инвестирование в такую суперприбыльную недвижимость (ТЦ, отели, моллы, кинотеатры и т.д.)?

«Супер-инвесторы» — это обычные люди, такие как мы с вами, которые СОВМЕСТНО финансируют прибыльные проекты. Причем эти инвесторы не знают друг друга и чаще всего не знакомы с управляющей компанией (которая строит и сдает в аренду), потому что финансирование и получение дохода от недвижимости происходит через ЦЕННЫЕ БУМАГИ (ФОНДОВЫЙ РЫНОК).

Вы уже знаете, что можно купить АКЦИИ различных компаний и фондов. Некоторые из них инвестируют в недвижимость. Такие компании называются REIT — (Real Estate Investment Trust) — инвестиционные трасты недвижимости.

Вот так выглядит самая популярная в мире схема инвестирования в недвижимость:

money

Что такое REIT

REIT – это компания (фонд, траст) которая берет деньги инвесторов и покупает/строит на них выгодные объекты недвижимости (отели, ТЦ и т.д.) для последующей сдачи в аренду. Доход от этой сдачи выплачивается инвесторам в виде ДИВИДЕНДОВ на брокерский счет.

Причем подобные фонды, согласно закону, обязаны выплачивать от 75% до 100% дохода в виде дивидендов своим инвесторам. В этом отличии от обычных компаний, где совет директоров решает сколько (какую часть дохода) выплатить, а какую направить на развитие бизнеса.

В REIT ФОНДЕ доход нужно выплачивать.

Большая часть доходных объектов недвижимости (отели, ТЦ, кинотеатры и т.д.) в мире строится именно по такой схеме. Это удобно ИНВЕСТОРАМ (за них управляют, выбирают и собирают доход) и СТРОИТЕЛЯМ (им дают инвестиции для строительства очень дорогих и сложных объектов).

Варианты инвестирования в недвижимость

Вам нужно понимать, что инвестирование в НЕДВИЖИМОСТЬ делиться на ДВА варианта:

Вариант №1. Через фондовый рынок

Вы покупаете ценную бумагу компании (REIT) которая все делает за вас. Эта бумага дает вам регулярные дивиденды (за сдачу в аренду недвижимости) и ее можно продать как обычную акцию.

Вариант №2. Самостоятельно

Вы ищите объект недвижимости (жилая или коммерческая) для покупки на себя или свою компанию. После этого вы ищите арендаторов и заключаете с ним договор.

ВНИМАНИЕ! Есть еще промежуточный вариант. Это когда УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ собирает деньги инвесторов и строит на них объект. Причем за инвесторами закрепляется право собственности на отдельные помещения. То есть формально вы собственник (это безопаснее), но управлением занимается компания (это удобно). Этот вариант редкий (мало таких предложений на рынке и их качество под вопросом) поэтому я его не рассматриваю.

У конкретных ТЦ есть конкретные владельцы?

Я не говорил, что все ТЦ или отели строятся по модели REIT. Конечно, часть объектов может быть построены индивидуально и тогда собственник – одно лицо (физической или юридическое).

money

Однако, это редкость, потому что подобные объекты:

А) Требуют очень много денег на свое строительство.

Б) Рискованно вкладывать много своих денег в один объект.

Даже если вы миллиардер, то скорее всего вы захотите диверсифицировать свои инвестиции. Фонды REITs дают такую возможность по дефолту, потому что как правило они уже инвестируют в МНОГО объектов сразу. Причем эти объекты могут быть как разного типа (жилые, коммерческие, развлекательные и т.д.), так разного местоположения (США, ЕС, Китая и т.д.).

Больше всего частных собственников у ТЦ и других дорогих объектов находтся в странах СНГ, потому что мы живем в “таких” государствах.

Отечественные олигархи боятся инвестировать в иностранные фонды, потому что санкции могут запросить источник происхождения денег, во-первых. И потому что доходность недвижимости на отечественном рынке выше, чем на западном, во-вторых. И потому, что риск рейдерского захвата у нас ниже, когда есть конкретный пацан собственник (законы работают плохо).

В остальном мире, большая часть масштабных проектов (от развлекательных и жилых до производственных) финансируется СОВМЕСТНО через фондовый рынок. Чем раньше вы это поймете, тем проще вам будет зарабатывать деньги в современном мире.

В следующей статье вы узнаете про то, как инвестировать в недвижимость через REITs

Оставайтесь на связи.

Добавляйте мой блог в закладки потому, что здесь самая правдивая и экспертная информация!

Оставить комментарий