Как инвестировать в реальную недвижимость

4 мин на чтение

Прежде всего вы должны понимать, что это самый СЛОЖНЫЙ и самый ДОРОГОЙ способ инвестирования. money

В предыдущей статье я рассказывал про Недвижимость в кризис и пузыри на этом рынке.

Прежде всего вы должны понимать, что это самый СЛОЖНЫЙ и самый ДОРОГОЙ способ инвестирования. Если вы собрались лично искать, покупать и сдавать объект, то вам нужно запастись ЗНАНИЯМИ, ДЕНЬГАМИ и НЕРВАМИ.

Самыми важными преимуществами личного инвестирования в недвижимость являются:

ДОХОДНОСТЬ. Обычно она чуть выше, чем у фонда. Можно найти объекты с 10-15% годовых + процент инфляции (Если вы собственник, то вы его прибавляете к профиту, а если вы держатель ценных бумаг, то вы его вычитаете из профита).

БЕЗОПАСНОСТЬ. Если случится экономически кризис и лопнет очередной «ипотечный пузырь», то вы не потеряете свою инвестицию, потому что она в материальном объекте, а не в бумагах.

money

Как на этом заработать?

Есть несколько возможных вариантов:

ВАРИАНТ №1. Купили жилое помещение и сдали его в аренду (возврат инвестиции 10-20 лет)

ВАРИАНТ №2. Купили коммерческое помещение и сдали его в аренду (возврат инвестиции 7-10 лет). Есть альтернативный вариант – сдача объекта посуточно.

ВАРИАНТ №3. Купили объект на этапе строительства (котлован) и продали после сдачи в эксплуатацию.

Каждый из описанных вариантов сложный, потому что требует не просто денег, а глубокого изучения и анализа рынка.

Вы можете купить помещение с низким ROI и ждать 30 лет пока вернуться деньги. Это НЕ выгодно.

Что такое ROI?

money

ROI (Return On Investment) – это коэффициент возврата инвестиции, который демонстрирует ПРИБЫЛЬНОСТЬ. Обычно его считают в процентах от вложенной суммы.

Например, если вы купили квартиру за 100 000 USD и сдаете ее за 830 USD в месяц, то ваш ROI = 10% в год.

830 USD x 12 месяцев = 10 000 USD в год
10 000 USD от 100 000 USD = 10% (ваша инвестиция вернется за 10 лет)

  • До 5% = ПЛОХОЙ ROI. Такие ситуации часто бывают в ЕС, например в Германии. Больше 20 лет будет возврат, но очень надежно.
  • 5-9% = РЕАЛЬНЫЙ ROI. Частые цифры в РФ и УКР при сдаче жилой недвижимости.
  • 10-14% = ХОРОШИЙ ROI. Очень хороший возврат. Обычно в ликвидной коммерческой недвижимости.
  • 15-20% = ОТЛИЧНЫЙ ROI. Скорее всего это маленький и непрезентабельный объект коммерческой недвижимости с хорошим арендатором. Редкое везение.
  • 20% + = ОПАСНЫЙ ROI. Такое бывает, но будьте осторожны (вспоминаем Японский пузырь недвижимости).

ВЫВОД. ROI нужно использовать для оценки прибыльности той или иной недвижимости. То есть, вы можете узнать две вещи:

А) КОГДА ВЕРНУТЬСЯ ВАШИ ДЕНЬГИ.

Б) КАКИЕ ОБЪЕКТЫ ВЫГОДНЕЕ (СРАВНИТЬ).

Как посчитать ROI объекта?

Представим, что вы нашли объект за 90 000 USD и собираетесь сдавать его в аренду за 700 USD в месяц. Похрустим числами….

ШАГ №1. Нужно сложить ВСЕ РАСХОДЫ на покупку объекта недвижимости.

money

  • Цена объекта = 90 000 USD
  • Налоговый сбор = 900 USD
  • Агентские = 2 000 USD
  • Ремонт = 5 000 USD
  • ИТОГО = 97 900 USD

ШАГ №2. Вычислить ОБЩУЮ ДОХОДНОСТЬ от сдачи в аренду. Для этого нужно годовую арендную плату (плата за месяц Х 12) разделить на общие затраты на недвижимость. Результат умножить на 100%.

money

  • Арендная плата в месяц = 700 USD
  • Годовая арендная плата = 700 х 12 = 8 400 USD
  • Разделить 8 400 USD на 97 900 USD = 0.085
  • Умножить 0.085 на 100% = 8.5% (ОБЩАЯ ДОХОДНОСТЬ за год, грязная)

ШАГ №3. Вычислить ЧИСТУЮ ДОХОДНОСТЬ от сдачи в аренду. Для этого нужно учесть дополнительные ежегодные расходы на НАЛОГИ, СТРАХОВКУ и т.д. Допустим, у нас на это уходит 300 USD в год.

money

Чтоб узнать ЧИСТУЮ ДОХОДНОСТЬ нужно от из годовой арендной платы вычесть дополнительные ежегодные расходы.

8 400 USD – 300 USD = 8 100 USD.

Полученный результат нужно разделить на «общую затрату на недвижимость» (сколько мы изначально потратили) и умножить на 100% 8 100 USD / 97 900 USD = 0.0827 x 100% = 8.27% годовых (это ваша чистая доходность или чистый ROI).

Как узнать доходность если дом еще не сдан?

Теоретически, вы можете оценить возможную цену аренды по аналогии. Для этого можно посмотреть цену аренды на аналогичную недвижимость в данном районе. На практике, узнать получится только после сдачи.

money

Это РИСКИ. Более того, если вы купили строящийся объект недвижимости, есть риск что он не будет завершен или не будет сдан (в наших криминальных странах это частое явление). Это дополнительный риск.

Какой вариант предпочтительнее?

Каждый вариант (жилое/коммерческой или готовое/строящееся) имеет свои плюсы и минусы. В целом работает основное правило: ЧЕМ ВЫШЕ ВОЗМОЖНАЯ ДОХОДНОСТЬ, ТЕМ ВЫШЕ РИСК И НАОБОРОТ.

Учтите, что при сдаче недвижимости в аренду нужно платить НАЛОГИ.

Если это не делать вы рискуете получить ДВА типа проблем:

  1. ОТ ГОСУДАРСТВА (за неуплату, особенно если принимали платежи на свою банковскую карту).

  2. ОТ АРЕНДАТОРОВ (без договора, вы без защиты от вандализам и прочих перегибов).

Любые варианты допустимы после глубокого изучения. Так как инвестирование в недвижимость – это консервативно, то я рекомендую обратить внимание на ЛИКВИДНЫЕ ОБЪЕКТЫ.

ВОТ ТУТ можно оценить доходность недвижимости в РФ (если вы купили и собираетесь сдавать)

money

Замечательный сервис, который позволяет прикинуть доходность той или иной недвижимости в разных регионах РФ. Но это далеко не единственный вариант самостоятельного инвестирования.

Можно, например, инвестировать не в жилой фонд, а в КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С АРЕНДАТОРАМИ. В этом случае вам не нужно будет искать кому сдать помещение. Фактически вы покупаете уже готовый бизнес с понятной доходностью.

В следующей статье вы узнаете про то, Как найти недвижимость с арендаторами

Оставайтесь на связи.

Добавляйте мой блог в закладки потому, что здесь самая правдивая и экспертная информация!

Оставить комментарий