Как найти недвижимость с арендаторами

3 мин на чтение

Сейчас довольно легко найти недвижимость с арендаторами money

В предыдущей статье я рассказывал про то, как инвестировать в реальную недвижимость.

С помощью САЙТОВ ОБЬЯВЛЕНИЙ (Avito в РФ, OLX в УКР и т.д.).

Вам нужно найти разделы:

НЕДВИЖИМОСТЬ – КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – КУПИТЬ

money

В строке поиска укажите ключи «с арендаторами» или «арендой бизнес» и жмите НАЙТИ. Так вы найдете предложения от собственников коммерческих объектов с уже готовыми арендаторами. Объявления выглядят примерно так:

money

Если прокрутить страницу ниже, то можно прочесть условия

money

Объявление первое попавшееся (таких сотни на сайте). Давайте похрустим числами.

ИНВЕСТИЦИЯ = 900 000 рублей АРЕНДНАЯ ПЛАТА = 15 000 руб / мес.

Это значит, что в год мы получим 15 000 х 12 = 180 000 рублей.

180 000 / 900 000 = 0.2 х 100% = 20% ГОДОВЫХ (грязная доходность).

Это фантастически высокая доходность (возврат инвестиции за 5 лет + нет потерь от инфляции, потому что вы с помещением, а не с бумагами). Инфляция в РФ больше 5%. Можете ее прибавить к ежегодной доходности (получаем около 25%). Фантастика!

НО там, где высокие проценты, обычно высокие риски. Возможно, помещение требует реконструкции, или арендатор съезжает через три месяца и т.д. Чтоб не влететь нужно ехать и изучать объект, документы и общаться с соседями. Это ТРУД и РИСК поэтому такими вещами инвесторы не любят заниматься.

В сегменте коммерческой недвижимости вариантов очень много. Причем есть как бюджетные варианты (до 1 МЛН РУБ), так и достаточно дорогие (от 10 МЛН РУБ и выше). Вот еще один пример, наугад:

money

Хотят 15.5 МЛН РУБ и обещают окупаемость за 8 лет. Популярная окупаемость для ликвидных объектов коммерческой недвижимости, кстати. Давайте прокрутим страницу вниз и вот что видим:

  • АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ГОД = 1.44 МЛН РУБ
  • ЦЕНА ОБЬЕКТА = 12.5 МЛН РУБ

Делим 1.44 на 12.5, и умножаем 0.1152 на 100%. ROI = 11.52% годовых (возврат за 8 лет). [Вот Недвижимость на Авито.][https://www.avito.ru/rossiya/nedvizhimost] Развлекайтесь.

Как купить жилую недвижимость для сдачи?

В целом, если вы собираетесь покупать и сдавать жилую недвижимость, я рекомендую обратить внимание на следующие вещи:

  1. Покупайте не то, что нравится, а то что ликвидно. Не нужны VIP и элитные квартиры. Смотрите исключительно на ROI и СПРОС. Если это быстро отбивается, то это хороший объект. Обычно очень сложно сдать элитное жилье в центре, но легко сдать дешевое жилье на периферии.

  2. Хорошо сдаются ПОЛНОЦЕННЫЕ ОДНОКОМНАТНЫЕ (с отдельной кухней, не студии) или МАЛЕНЬКИЕ ДВУХКОМНАТНЫЕ (семейные при поиски ищут количество комнат, а не метраж).

  3. Не покупайте для сдачи СТУДИИ (их много, а спрос на них только у холостяков) и ТРЕХКОМНАТНЫЕ (арендаторам не нужны аэродромы).

  4. НЕ СДАВАЙТЕ ЖИЛЬЕ ИНОСТРАНЦАМ. Да, они платежеспособные. Но их незнание языка может создать огромные проблемы. Например, если начнет течь стояк или раковина, то элементарно можно влететь на ремонт соседям. Иностранец промолчал (языка не знает), а вы влетели.

  5. НЕ СДАВАЙТЕ ЖИЛЬЕ ОДИНОКИМ И ХОЛОСТЫМ. Их ничего не держит в вашей квартире. Они будут водить проституток, а потом съедут к одной из них жить. Вам снова искать арендатора. АРЕНДАТОР ДОЛЖЕН БЫТЬ С СЕМЬЕЙ. Если есть ребенок – это вообще отлично. Потому что ребенок – это якорь. Арендатору будет очень сложно соскочить после того, как он устроит ребенка в детский садик или школу на районе. Он привязан.

  6. ДЕЛАЙТЕ ЭКОНОМИЧНЫЙ РЕМОНТ (НЕ НУЖНО КАК ДЛЯ СЕБЯ). Жидкие обои на стенах (легко обновлять хоть каждый год), линолеум в комнатах, кафель на кухне и в санузлах. Не вкладывайте много денег. Ваша задача – максимально быстро вернуть инвестицию. МИНИМАЛЬНАЯ МЕБЕЛЬ. Не нужно понтовой мебели. Все простое и функциональное. Обязательно WiFi и КОНДЕР. Это абсолютно MastHave для любого объекта.

  7. СТРАХУЙТЕ НЕДВИЖИМОСТЬ. Обычно у арендаторов берут страхующий депозит в размере 1-2 месячных оплат. Эта сумма не спасет в случае затопления соседей или пожара. Обязуйте арендатора застраховать объект (вместо уплаты вам депозита). Так вы оба будите спасть спокойно.

В следующей статье вы узнаете про то, можно ли взять ипотеку чтобы сдавать недвижимость? Добавляйте мой блог в закладки потому, что здесь самая правдивая и экспертная информация!

Оставить комментарий