Недвижимость в кризис и пузыри на этом рынке

4 мин на чтение

Владеть реальной недвижимостью и владеть ценной бумагой фонда недвижимости – это две разные вещи. money

В предыдущей статье я рассказывал про то, Сколько может приносить денег инвестирование в REITs.

История №1 «японский пузырь»

Начиная с 50-х прошлого века стало очень выгодно инвестировать в Японию. Дело в том, что после второй мировой войны страна показала «экономическое чудо» и вошла из развивающихся стран в развитые. Все бурлило и росло. В том числе недвижимость.

money

Особенно мощный рост наблюдался в 70-е годы.

За одно десятилетие цены на недвижимость выросли на 400 -500%.

Ну как? Вложили ли бы вы деньги в в японскую недвижимость? В 80-е годы темп немного спал, но цены продолжали лететь ToTheMoon…

За эти 20 лет не раз бывали такие ситуации, когда отдельная недвижимость дорожала в два раза за одни год. Цены стали астрономические.

В центре Токио квадратный метр недвижимости стал самым дорогим в мире и доходил до 1 МЛН USD!

Инвесторы всех мастей рвались на японский рынок недвижимости из-за высокой доходности, которая повторялась год за годом…до начала 90-ых

В 1991-ом «японский пузырь недвижимости» лопнул и цены обрушились вниз на 30-40%.

money

В следующие года падение продолжилось. С каждым годом инвесторы теряли все больше денег. В панике многие начали продавать ценные бумаги фондов REIT и это обваливало цены еще ниже.

За 15 лет рынок недвижимости «похудел» в 10 РАЗ!!! То есть если бы вы вложили 100 000 USD, то через 10 лет у вас осталось бы только 10 000 USD.

Но это еще не самый плохой вариант. Те, кто вложили в 88 году в элитную недвижимость Токио потеряли до 99% инвестиций! То есть некоторые объекты элитной недвижимости подешевели в 100 раз.

Почему недвижимость была так переоценена? Факторов много. Экономический рост в государстве (все росло) + высокая плотность населений из-за ограниченной площади (больше 300 человек на один квадратный километр, в России около 7 человек) + дорогое строительство из-за сейсмической опасности + хайп (психология толпы).

Вывод №1

Недвижимость не всегда растет в цене. Рынок может быть перегрет, и цена легко может снижаться. К этому нужно быть готовым. Я прекрасно помню какая дорогая была недвижимость до 2008 года в Москве и Киеве (безумно дорогая). В 2009-2012 цена существенно просела. Еще больше она просела в 2015 году после начала войны в Украине и санкций в России.

История №2. «Американский пузырь»

Возможно, вы слышали, что экономический кризис (рецессия) 2008 года началась в США из-за «ипотечного пузыря». Но мало кто понимает, как это работало. Давайте я попробую объяснить.

money

Самый первый вопрос, который у меня возник, когда я услышал про «ипотечный пузырь», это ПОЧЕМУ БАНКИ ВЫДАВАЛИ КРЕДИТЫ БОМЖАМ БЕЗ НАДЕЖНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ? Они что идиоты? Зачем давать в долг (ипотеку на жилье) без тщательной проверки платежеспособности клиента? Ведь именно это и привело к тому, что кредиты по ипотеке не смогли гасить и пирамида легла… В чем смысл?

О чем бы они вам не говорили, речь всегда идет о деньгах. Банки выдавали дешевые ипотечные кредиты без обеспечения, потому что ЭТО БЫЛО ИМ ВЫГОДНО!!!

Дело в том, что ОБЯЗАТЕЛЬСТВО (ДОЛГ) можно продать и заработать на этом. Вы же помните, что одним из видов REITs является ИПОТЕЧНЫЙ ФОНД (Mortgige Reit или mREITs)? Это фонд недвижимости, который покупает долговые обязательства, выплаты по которым распределяются в виде дивидендов среди инвесторов фонда.

У этих ИПОТЕЧНЫХ ФОНДОВ есть акции (ценные бумаги) которые потом могут покупать ETF-ФОНДЫ для диверсификации рисков. Теперь вы понимаете, как это работало?

БАНК продавал долговые обязательства клиентов в MORTGAGE REIT (ИПОТЕЧНЫЙ ФОНД), а фонд продавал уже свои ценные бумаги (акции) в ETF REITs (ФОНДЫ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ). А ETF REITs продавал свои ценные бумаги обычным инвесторам.

Если БАНК будет жестко проверять платежеспособность клиентов, то у него будет мало долговых обязательств НА ПРОДАЖУ! Банку не выгодно быть очень щепетильным в выдаче кредитов, потому что тогда нечего продавать в фонды.

Вот почему ипотечные кредиты выдавали всем подряд и пузырь надувался до какого-то момента пока НЕПЛАТЕЖИ по ипотеке не обрушили этот карточный домик.

Когда клиент не мог платить по ипотечному кредиту банк забирал его жилье и выставлял на продажу. Чем больше было таких ситуаций, тем значительнее это понижало цену на недвижимость (много предложений = понижение цены). Банку сложно было продать и вернуть свои деньги, поэтому он опускал еще больше цену. Весь рынок стал рушиться.

money

Людям стало выгоднее отдать жилье банку, чем платить по кредиту. Представьтете, вы взяли ипотеку 200 000 USD под пару процентов годовых. Но через год эта недвижимость стоит 100 000 USD, а вам нужно еще выплатить по ипотеке 190 000 USD. Что вы сделаете в такой ситуации? Вы скажете «забирайте свой дом, я не дурак». Таких домов становилось все больше, а спрос все меньше. Банки и фонды не могли вернуть свои деньги и массово банкротились. Люди теряли свои деньги…. Ну дальше вы знаете.

Вывод №2

Владеть реальной недвижимостью и владеть ценной бумагой фонда недвижимости – это две разные вещи. В первом случае, если наступят проблемы, вы скорее всего останетесь с недвижимостью (пусть и подешевевшей). А вот во втором случае вы реально можете потерять все, если ваш фонд обанкротится (как было в США).

В следующей статье вы узнаете про то, как инвестировать в реальную недвижимость

Оставайтесь на связи.

Добавляйте мой блог в закладки потому, что здесь самая правдивая и экспертная информация!

Оставить комментарий